Primeros pasos en Alemania: 1- Buscar vivienda

El primer paso para iniciar la estancia en Alemania será lógicamente la búsqueda de una vivienda. Nos vamos a centrar en la búsqueda de una vivienda para alquilar con contrato a nuestro nombre. Vivir en una residencia de estudiantes o en un piso compartido (WG- Wohngemeinschaft) es mucho más sencillo y recomendable y el proceso no tiene tantas diferencias en relación a España.

¿Dónde buscar?

Además de contactos y los clásicos carteles de particulares, hay dos fuentes en las que podemos buscar pisos. Una es en los periódicos locales. La ventaja es que se pueden encontrar anuncios de particulares, con lo que no es necesario el pago de comisión al agente inmobiliario (Makler). En tiempos, en ciudades en las que era especialmente complicada la búsqueda de pisos como Munich, la forma de buscar piso era comprar el periódico local lo antes posible y empezar a llamar a los particulares que ofrecen pisos en el alquiler.

En la actualidad, con los portales inmobiliarios se puede hacer una búsqueda del inmueble que nos interesa, filtrando los resultados por localización, tamaño, precio, etc…

Adjunto links a algunos portales inmobiliarios:

http://www.immonet.de/

http://www.immobilienscout24.de/

http://www.immowelt.de/

http://www.immo-suche.net/

Peculiaridades del mercado inmobiliario alemán

El mercado inmobiliario alemán tiene particularidades que lo hacen diferente a la costumbre española. Para comenzar, lo habitual en Alemania es alquilar SIN amueblar… y cuidado porque cuando digo sin amueblar, significa que la cocina tampoco tiene muebles. Los alemanes cuando se mudan se llevan los muebles consigo, cocina incluida y dejan el piso pelado para el siguiente inquilino.

No obstante, hay algunos pisos que sí se ofrecen con cocina amueblada. La abreviación para distinguir las viviendas en alquiler con cocina amueblada es EBK (Einbauküche). Otros pisos se alquilan completamente amueblados (Vollmöbliert), aunque son los menos y su precio sube sensiblemente.

Segundo punto importante es que el número total de habitaciones (Zimmer) incluye el cuarto de estar. Es decir, si buscas una vivienda con 3 Zimmer, en realidad tiene dos dormitorios y un cuarto de estar. También verás ofertadas viviendas con 2,5 ó 3,5 Zimmers. La media Zimmer es una habitación pequeña.

Respecto a la superficie de la vivienda, los alemanes ponen la superficie útil normalmente, no la construida.

Otra particularidad que tienen los anuncios es el uso de una serie de abreviaciones. Ya hemos visto alguna como EBK o WG. Supongo que la costumbre proviene de los anuncios del periódico, que eran tarifados por letras o palabras. Más adelante hago una tabla con las abreviaciones más habituales y su traducción.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es que el piso se entrega sin muebles y recién pintado, y sin muebles y recién pintado hay que devolverlo. No obstante, hay algunos pisos en el que pinta el que entra en el piso. De esta forma pone los colores a su gusto.

El precio del alquiler

Si ya has mirado anuncios de viviendas, verás que para hablar del precio en ocasiones hablan del Kaltmiete y otras del Warmmiete. Vamos a ver que se esconden detrá de estas palabras.

• El Kaltmiete es el precio del alquiler en sí, sin incluir ningún gasto añadido.
• El Warmmiete  es el precio del alquiler más los costes asociados a la vivienda que se denominan Nebenkosten. Esto significa que mensualmente se añade un importe al alquiler como prepago de gastos asociados a la vivienda y a final de año se revisa si lo pagado está en línea con los gastos reales y en caso de desviación se liquida la diferencia. Estos Nebenkosten incluyen normalmente los gastos de seguro, impuesto, limpieza, portero (Hausmeister) si lo hay, iluminación de zonas comunes, etc.. y a veces también incluso algunos servicios de la vivienda como el agua o la calefacción.

En cuanto a aparcamiento, suelen distiguir entre los Abstellplatz, que son garajes exteriores o el Tiefgarage que es garaje subterráneo. El precio del alquiler de la plaza de parquing se suele indicar por separado.

Fianza y comisión al agente inmobiliario

La fianza (Kaution) en Alemania es de dos mensualidades de alquiler (Kaltmiete). La fianza se deposita en una entidad bancaria donde devenga intereses y al finalizar el contrato de alquiler se devuelve junto a los intereses (si el inmueble está en buenas condiciones, claro).

La comisión al agente inmobiliario (Provision) puede variar, pero como máximo (y normalmente se paga el máximo) son 2 mensualidades de alquiler (Kaltmiete) más IVA (MWSt) del 19% por cada mensualidad. Total: 2,38 veces el Kaltmiete.

Así pues, dado que al iniciar un alquiler también se paga una mensualidad por adelantado, hay que tener muy presente que al alquilar una vivienda hay que desembolsar… ¡5,38 mensualidades de golpe, y posiblemente comprar muebles!

Consejos y cosas a considerar

• Los costes de calefacción en Alemania son mucho mayores que en España. Por lo tanto hay que prestar atención al tipo de calefacción, y también a los aislamientos de la vivienda. La diferencia entre una vivienda con un buen sistema de calefacción y buenos aislamientos, y otra con malos aislamientos y un sistema de calefacción caro puedes ser del orden de varios cientos de euros al año.
• Si no tienes portero (Hausmeister) en Alemania hay lo que se denomina Kehrwoche. Esto es un turno de una semana por cada vecino en el inmueble, en el que tiene que limpiar las zonas comunes, y, esto es más importante, muy posiblemente quitar la nieve y echar sal los días que nieve no sólo de las zonas comunes, sino también de la acera!!! Y cuidado, porque quien tiene Kehrwoche es responsable civil de si alguien tiene un accidente por resbalarse en la nieve en el trozo de acera correspondiente al inmueble.
• Comprueba si el inmueble que te interesa tiene posibilidad de conexión a banda ancha de internet (Cable o ADSL). En las páginas web de los proveedores de internet se puede consultar mediante la introducción de la dirección del inmueble.
• Las ventanas en Alemania suelen cerrar herméticamente, lo que unido a la fuerte calefacción y humedad hace que como no ventiles frecuentemente se forme moho (Schimmel) por las paredes y los muebles. En los contratos de alquiler se suele especificar que se entrega la vivienda libre de moho y libre de moho se tiene que devolver.
• Intenta evitar la Provision (pago al agente inmobiliario) mediante contacto directo con los propietarios, las denominadas viviendas Provisionfrei (sin provisión, porque no se ofertan a través de agente inmobilidario). Desgraciadamente las viviendas Provisionfrei no abundan.
• Si tienes una oferta de una empresa alemana, pide toda la ayuda que se pueda para el tema de encontrar vivienda. Si te pueden asignar un relocation agent que te busque piso, e incluso si la empresa puede hacerse cargo de la provisión mejor que mejor.
• Cuidado a la hora de la mudanza si algún alemán te ayuda. Como esté dentro de tu casa y se lesione por cualquier motivo te denunciará. Por esta razón en Alemania la gente suele tener un seguro del hogar, pero también un seguro de responsabilidad  civil personal.

Abreviaturas de los anuncios de viviendas

Allá va una lista traducida de las abreviaturas utilizadas en los anuncios. Fuente: http://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Abk%C3%BCrzungen_in_Wohnungsanzeigen

Abkürzung	Bedeutung	Traducción
1ZBB	1 Zimmer mit Bad und Balkon	1 Habitación con baño y balcón
1ZKBB	1 Zimmer mit Küche, Bad und Balkon	1 Habitación con cocina, baño y balcón
1ZKBT	1 Zimmer mit Küche, Bad und Terrasse	1 Habitación con cocina, baño y terraza
1ZKDB	1 Zimmer mit Küche, Diele und Bad	1 Habitación con cocina, vestíbulo y baño
AB	Altbau	Edificio antiguo
AAP	Auto-Abstell-Platz	Plaza de aparcamiento
AK	Abstellkammer	Baulera (trastero)
AR	Abstellraum (wie Abstellkammer)	Cuarto trastero
AWC	Außen-WC	WC- exterior
B	Bad	Baño
BK	Betriebskosten (Hausmeister, Hausreinigung etc.)	Costes operativo (portero, limpieza…)
BKVZ	Betriebskostenvorauszahlung	Prepago de costes operativos
BLK	Balkon	Balcón
D	Dusche	Ducha
DB	Duschbad	Baño con ducha
DG	Dachgeschoss	Ático
DHH	Doppelhaushälfte	Casa unifamiliar
DT	Dachterrasse	Azotea
EB	Erstbezug	De primera mano
EBK	Einbauküche	Equipado con cocina
EFH	Einfamilienhaus	Vivenda unifamiliar
EG	Erdgeschoss	Planta calle
ELW	Einliegerwohnung	Piso alquilado
E-Schr.	Einbauschrank	Armario empotrado
ETW	Eigentumswohnung	Vivenda en propiedad
FBH	Fußbodenheizung	Calefacción de suelo
FH / FMH	Familienhaus	Casa familiar
FP	Fixpreis	Precio fijo
FW	Fernwärme	Calor a distancia (traido de una central térmica)
GEH	Gasetagenheizung	Calefacción de gas
gepf	gepflegt	Cuidado
GK	Glaskeramikherd	Vitrocerámica
GS	Geschirrspüler	Lavavajillas
GWC	Gäste WC	WC de invitados
HK	Heizkosten	Costes de calefacción
HMS	Hausmeisterservice	Servicio de portería
HP	Hochparterre	Entresuelo
HT	Haustier	Mascota
HH, HTH	Hinterhaus	Edificio trasero
KDB	Küche, Diele, Bad	Cocina, vestíbulo, baño
KM	Kaltmiete	Precio del alquiler (sin incluir costes)
KN, KoNi	Kochnische	Rincón cocina
KP	Kaufpreis	Precio de venta
KR	Kellerraum	Sótano
KT	Kaution	Fianza
L	Lift	Ascensor
Lam.	Laminat	Laminado del suelo
m. F.	mit Fenster	Con ventana
MFH	Mehrfamilienhaus	Casa de varias familias
MKM	Monatskaltmiete	Precio del alquiler mensual (sin incluir costes)
MM	Monatsmiete	Precio del alquiler mensual
mtl.	monatlich	Mensualmente
NB	Neubau	Edificio nuevo
NK	Nebenkosten	Costes de operación
NKM	Nettokaltmiete	Precio del alquiler (sin incluir costes)
NM	Nachmieter	Siguiente inquilino
NR	Nichtraucher	No-Fumador
NSP	Nachtspeicherheizung	Acumuladores de calefacción
O	Ofenheizung	Estufa
OG	Obergeschoss	Planta (Ej 2.OG- segunda planta)
OH	Ofenheizung	Estufa
P	Parkplatz	Plaza de aparcamiento
PP	Parkplatz	Plaza de aparcamiento
RH	Reihenhaus	Adosado
REH	Reihenendhaus	Adosado (de un extremo)
RMH	Reihenmittelhaus	Adosado (central)
SP	Stellplatz	Plaza de aparcamiento
SPK	Speisekammer	Despensa
SW	Ausrichtung nach Südwesten	Orientación Suroeste
SZ	Schlafzimmer	Dormitorio
TB	Tageslichtbad	Baño con iluminación natural
TeBo	Teppichboden	Moqueta
TG	Tiefgarage	Garaje subterraneo
TGL	Tageslicht-	Iluminación natural
TLB	Tageslichtbad	Baño con iluminación natural
VB	Verhandlungsbasis	Precio negociable
VZ	Vorzimmer / Vorauszahlung	Pago por adelantado
WB	Wannenbad	Bañera
WE	Wohneinheit	Edificio aislado
WEP	Wochenendpendler	Persona que se va los fines de semana
Wfl	Wohnfläche	Superficie
WG	Wohngemeinschaft	Piso compartido
Whg.	Wohnung	Vivienda
WM	Warmmiete	Precio incluyendo costes
WM-Anschl.	Waschmaschinenanschluss	Conexión a lavadora
WWB	Warmwasserbereitstellung	Instalación de agua caliente
ZH	Zentralheizung	Calefacción central
Zi	Zimmer	Habitación
ZKB	Zimmer, Küche und Bad	Habitación, cocina y baño
ZKD	Zimmer, Küche und Dusche	Habitación, cocina y ducha